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城市及產業升級 商業地產可煥發新生機



  從六朝古都南京來到改革開放前沿窗口深圳,再從深圳挺進"世界工廠"東莞,從上市地產公司高層,再到泰誠集團總裁,郭海近20年的足跡盡管遍及眾多城市,但一直見證著房地產行業的風風雨雨。

  而進軍東莞以來,無論是在卓越集團掌舵"蔚藍城邦"項目時的全面熱賣,還是在新公司新項目中的全面管理運作,郭海的每一步,都在挑戰著全新的自己。在他看來,東莞擁有地處廣深兩地中間的區位優勢,樓市價格較為穩健。此外,隨著東莞產業及城市雙重轉型的深入推進,未來商業地產的潛力仍然巨大。

  "慢東莞"樓市潛力較大

  郭海,現任泰誠集團總裁,江蘇南京人,1995年自西安建築科技大學建築系畢業,便來到深圳從事房地產的開發及經營管理工作。他曾任職深圳凱東投資集團有限公司副總經理,2006年進入深圳卓越集團,任職卓越集團東莞公司總經理,並負責位於常平的"卓越·蔚藍城邦"項目。

  "卓越·蔚藍城邦"項目位於東莞常平,項目毗鄰該鎮兩大火車站:常平站及東莞東站,此外,莞惠城軌站和R3輕軌站等交通路網也在項目附近穿梭而過。"由於項目有著得天獨厚的區位優勢,"郭海說,在拿地初期,公司就將項目發展與區域發展進行綜合考量,力爭將項目打造成為一流的城市綜合體項目。接手該項目後,郭海通過完善項目周邊的配套,包括引進華潤超市,創辦區域內最好的幼兒園等措施,讓項目關註度與吸引力不斷攀升。從2007年底至今,"卓越·蔚藍城邦"銷售全面飄紅,樓盤受到消費者的廣泛追捧。

  在樓盤銷售創造奇跡的同時,2013年,郭海亦完成瞭個人事業上的一次華麗轉身。他憑借著豐富的地產開發管理經驗及獨特的運營理念,從一名職業經理人轉型為房地產開發公司老板,於2013年在東莞組建瞭房地產開發公司--泰誠集團。專註於"以專業打造精品,以精品回饋社會"。

  在多年的地產事業軌道上,郭海與東莞有二胎轉貸怎麼貸款比較會過件過多次交集,較早前,他就曾在東莞工作過近兩年的時間,早期的這段經歷,不僅讓他對東莞有瞭更深入的認識與感情,也讓他對東莞地產有瞭更多的思考。

  "東莞,是一座培育老板的城市。"在郭海看來,東莞地處廣深中間,區位優勢十分明顯。而得益於"世界工廠"的特殊地位,東莞去年GDP已達到5000多億,而工作及生活節奏又"慢"於周邊城市。在這種優勢背景下,東莞房價明顯偏低。"對於開發商開發房產而言,風險系數相對而言也小很多。"郭海說。

  但他坦言,東莞夾在廣深之間,受政策影響比較大。此前幾次重大房地產政策調整,東莞樓市波動也比較大。此外,東莞房地產開發必須市、鎮兩級報建,因此,作為地產企業的管理者,必須緊密關註政府的政策動向,市場變化以及項目的建設進度,保證項目如期完成。

  郭海說,從2008年、2011年、2013年幾次大的地產調控來看,近年來國傢對樓市的調整頻率在不斷加快加大。但在當前中國樓市背景下觀察珠三角地區,你會發現,東莞樓房剛性需求比較旺盛,空置率比較低,潛力仍然可觀。"從行業發展來看,東莞地產發展的高峰期已過。"郭海說,正由於此,在未來,如何做好項目、服務,打造更多具有個性的宜居小區,讓項目更有生命力,將成為考量許多房地產企業面臨的新課題。

  商業體飽和與否應看城市未來定位

  較早前,依托於東莞在珠三角優越的區位優勢和產業基礎優勢,東莞各鎮依托自身優勢產業發展專業市場,形成零售商業與專業市場共同發展的格局。但關註東莞地產的人發現,近年來,東莞的商業分佈已由過去各鎮"各自精彩",轉為市區與鎮區同步發展的局面。商業地產發展十分迅猛,除瞭行業巨頭萬達、萬科等許多房企大佬紛紛搶灘之外,許多地產企業也看中這個市場,希望從中分一杯羹。這種競爭白熱化在業態上的表現:就是引發瞭一輪又一輪的商業地產開發熱潮,綜合體項目競相亮相。

  在這種背景下,業界有聲音認為,東莞作為一個制造業大市,受到東莞人口結構分佈的影響,東莞的商業地產缺乏白領、中產階級等有效的消費者,在目前的情況下已經面臨飽和狀態。商業地產的項目生存空間有限。

  對此,郭海認為,商業體是否飽和應由市場來評說,綜合考慮城市化的演變、商業的分佈和業態的特性及商業輻射力來說,東莞未來商業綜合體的前景充滿多種可能性。"此外,評價一個地方的地產行業發展,以及業態是否飽和,得看這個城市未來五年、十年的發展定位如何。"

  郭海說,近年來,東莞著力推進產業轉型升級,註重對重大項目及企業總部的招商引資,東莞正著力於調整產業結構與城市品位,在這種調整的背景下,可以預見的是,未來東莞中等以上規模的企業將越來越多,相應的人口結構,產業結構都將帶來較大的變化,都市白領的比例將不斷增加,東莞城市的吸引力也將不斷提升。從這個角度來考量,東莞的商業地產將大有可為。此外,隨著東莞軌道交通的建設及完善,這將有利於把鎮區人流聚集到中心區,強化中心區功能,這將有利於中心城區商務、商業物業蓬勃發展。

  "當然,該轉型的不僅僅是產業和城市,還有進軍東莞的地產企業,"在郭海看來,隨著東莞社會經濟的不斷發展,地產企業需要更多地進行轉型,結合東莞這座城市的實際情況,在地產產品及物業服務等方面進行落地式的創新,以不斷滿足業主的新需求。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/11094084875.shtml
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