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易鵬也認為，天津、昆明、鄭州的空城現象可以稱為"暫時鬼城現象"。這三座城市綜合實力強，發展潛力大，多年被壓抑的城市化需求得到瞭有效的釋放。其次，這也是政府和市場共同作用的結果。當然，政府和市場的作用比例在不同的城市可能有所不同。
不恰當的規模和尺度，正在中國城市中制造出一個又一個"鬼城"。
內容來自sina新聞
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文輝指出，媒體報道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的"鬼城"現象隻是暫時的，因為新城建設需要有一個完善的過程。總體來說，這幾個城市都是區域內或省域內首位度比較高的城市，城市發展基礎好，公共服務水平高，對周邊區域的輻射能力強，在快速城鎮化進程中對農業轉移人口的吸引力和吸納力較強。
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文輝則認為，這一指標可以作為靜態指標在一定程度上反映一個城市的"空城"、"鬼城"現象之嚴重程度。根據日本新城建設經驗，一座新城從規劃建設到真正形成需要三四十年的時間。衡量"空城"和"鬼城"，可再補充一些動態指標以觀察趨勢的變化。比如每年新增人口數、土地開發強度等。另外還要把季節性城市、旅遊型城市與"空城"、"鬼城"進行一定的區分。
在"鬼城"指數排行榜中，有兩類城市比較典型。一類是以三亞和威海為代表的旅遊休閑城市，另一類是以榆林和鄂爾多斯為代表的資源開發型城市。
西北地區的上榜城市多是資源型城市。內蒙古的幾個上榜城市往往是暴富之地，出現"鬼城"現象，是房地產過度發展的必然結果。中國老百姓理財的可靠渠道很少，隻能把錢投到住房上，這無形中增加瞭"需旺"的現象。當然，這也是民間資本與政府控制能源投資博弈的結果，犧牲的是房地產。
易鵬指出，"鬼城指數"值得關註，但這個指標很難直接反映造成"鬼城"的原因，需要和其他指標結合才能反映出問題所在。
根據"鬼城"指數排行榜，易鵬分析瞭鬼城指數偏高地區的區域發展共性。
三四線城市成為"鬼城"重災區
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其中，讓"鬼城"重返人間，應主要發揮"兩商"-即產業運營商和生活配套服務商-的推動作用，從原來政府主導變成由市場化專業力量來主導，通過運營商整合產業上下遊資源，做強做大產業核心競爭力。此外，各種商會和行業協會也是值得關註和借重的市場化力量。
沒有
標準排名制作的《中國大陸城市"鬼城"指數排行榜(2014)》，主要依據國傢住建部的占用地標準-每一平方公裡建成區1萬人口，試圖從人口與建成區面積的占比來衡量一個城市是否可能成為"鬼城"。
而在山東省，海濱旅遊地產供給極度過剩，但是旅遊地產市場需求不足，中國人的支付能力和消費需求都達不到海濱度假的水平。同屬於山東省的煙臺和威海兩市，在旅遊地產方面競爭激烈，差異化發展不足，出現"鬼城"現象不足為奇。
她指出，現有的城市化拉大瞭城市化骨架，但是裡面沒有導入人口的內容，"鬼城指數"偏高的地區，應在兩方面"補課"。一方面，新城應為宜居城市的升級版。當今城市發展已步入宜居時代，人們對生活環境要求越來越高，中心城市承載力有限，在新城應植入宜居城市理念，可有效紓解老城人口。簡單的搬遷政府、搬遷學校，並不足以促進人口聚集。另一方面，新城應為產業提質增效的新平臺，吸引上下遊產業人口的集聚。
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