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資料圖

  新京報訊 (記者馬力)昨日，市政府發佈新的北京基準地價，與2002年版相比有明顯提高。不過專傢表示，基準地價對土地實際成交價僅起到參考作用，與征地、拆遷的補償也無直接關聯。

  基準地價並非單宗土地價格

  基準地價是基於某一基準期日的區域平均價格，不是單宗土地的價格。是在全市范圍內，設定土地使用條件下的區域平均價格。按照商業、辦公、居住、工業四種用途，分別確定區域的平均價格。

  專傢表示，公佈基準地價一方面要方便公眾查詢，另一方面則是為給政府引導土地市場提供參泰山法拍撤回考和依據。

  此前北京的基準地價執行的是2002年版。當時按照土地用途分為商業、綜合、居住和工業四類，並由城區至郊區劃分，商業、綜合、居住用途分別劃分瞭10個級別，工業用途劃分9個級別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區縣為六到十類地段。

  其中，商業、綜合、居住用途最高的一級價格分別達到9750元/建築平方米、8250元/建築平方米和7000元/建築平方米，而最低的十級則分別隻有140元/建築平方米、140元/建築平方米和90元/建築平方米。

  一級區域住宅熟地均價28720

  新版基準地價，是以今年1月1日為基準日。更新後劃分更細、更精準。商業、辦公、居住、工業用途各有12個級別，在級別劃分的基礎上，還細分瞭區片。

  "這就像套杯一樣，最大的是級別的，是一片大的區域；然後是片區，而街區則更小，是以城市主次幹道圍合成的現實街區。大的有三四平方公裡，小的約1平方公裡。"相關部門負責人說。

  在新的基準地價中，一級土地級別是舊城中的最核心區域，其商業平均熟地價為29980元/平米，辦公平均熟地價為29080元/平米，居住則為28720元/平米，工業為11600元/平米。

  新基準地價有明顯上調，對此，業內人士表示這是正常的，"畢竟相隔瞭12年，如今的北京和當時相比變化太大，社會經濟發展很快，基礎設施、配套等突飛猛進，土地價值自然會明顯提高。"

  而級別最低的十二級則位於遠郊區縣的偏遠位置，其商業、辦公、居住、工業用地的平均熟地價分別為每平米900元、870元、850元、350元。

  市政府表示，在土地市場總體價格二胎房貸年息借貸增貸轉貸水平發生重大變化情況下，市政府將及時對基準地價進行全面更新。

  市政府還要求，土地出讓、轉讓價格須參照基準地價，按照規定程序，使用合理的評估方法確定。

  釋疑

  基準地價會否影響地價？

  對地價有指導作用，與征地拆遷補償價格無關聯

  基準地價在最終成交的地價中，起到瞭什麼作用？基準地價的上調會推高地價，乃至推高房價嗎？

  對此，專傢表示，基準地價對地價形成起參考指導作用，土地市場成交價格由市場起決定性作用。

  他解釋說，一塊土地在入市交易前，會形成一個底價，開發商在底價基礎上競價。在底價確定中，約70%到80%是一級開發成本，包括拆遷、平整土地、通水通電等。剩餘20%為政府收益，通過評估測算。在評估中，基準地價系數修正隻是其中的一種方法，按照相關規定，這一評估，要至少采用兩種以上的方法測算，得出結果後再加權平均。

  而且，最終在土地交易時，當前市場和開發商判斷則起到瞭決定性作用，開發商最終競出一個自己可以接受的結果，這與該地塊的底價已經沒有太多關系。

  此外，基準地價與征地補償價格、拆遷補償價格也沒有直接關聯。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/08292887311.shtml

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