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內容來自sina新聞

700億目標解構 綠城高端豪宅去化難題待解

  近日，花旗在一份研究報告中稱，預計綠城中國控股有限公司今年銷售總額將達700億元人民幣，較去年621億的合同銷售金額增長近13%。

  毫無疑問，圍繞2014年開發商生存環境的一系列猜測與討論，在春節過後達到瞭前所未有的程度。穆迪投資者服務公司就指出，中國房企銷售增長在去年中已開始呈現放緩跡象，預計中國房地產開發商的合約銷售增長，將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。

  這一分析對於2014年的綠城中國來說似乎恰好吻合。

  而作為調控眾矢之的，今年的豪宅市場在外界看來前景不明。花旗認為，綠城中國今年的去化率料會跌至40%-45%，較歷史平均水平70%為低。

  豪宅項目的低去化率已然成為瞭綠城中國難以逃避的難解之題。在這種情況下，綠城中國能否順利實現700億銷售？

  去化難題

  2月10日，綠城相關負責人在接受觀點地產新媒體采訪時，並未透露今年其銷售預期，但否認瞭花旗報告中去化率下降的說法。

  "這與我們去年(去化率)基本持平，40%-45%屬於限購之後公司的正常去化水平，在預期之內。"該人士表示，去化率偏低主要是受到限購、限貸的影響，去化率70%出現在沒有限購的時候。

  "相比2011、2012年，去化率已經有所好轉，之前最差的時候隻有30%。"該人士如是說。

  不過，在行業人士看來，綠城不到50%的去化率，和別的開發商6、7成去化相比，有明顯的差距。

  "實際上，綠城的豪宅產品從2011年以來就一直受影響，2011、2012、2013年整個去化都是慢的。我也不覺得今年他們在這方面會有很大的改善，況且今年消極的因素還不少。"

  該分析人士進一步指出，今年國內高端住宅整體趨於謹慎，這主要還是與國傢的政策有關系。

  "國傢現在要做反貪反腐，這個不僅會使高端消費、高端餐飲、奢侈品受到沖擊，高端住宅市場也會比較謹慎。一方面，從消費結構上來看，豪宅的購買力較大一部分是來自公務員。盡管不一定是以公務員的名字買，但這一塊占較大比例。另一方面，今年整個GDP的增速仍在放緩，同時，信貸又偏緊。這種情況下，不太指望豪宅市場。"

  值得註意的是，針對自身的去化問題，綠城中國並非全無意識。2012年，該公司就曾公開宣土融建融新北鶯歌土融建融佈要改變一些貨量的安排，調整產品組合。

  據該公司內部人士介紹，從去年開始，綠城中國已經在戶型方面有所調整，增加瞭一些迎合市場的中小戶型。

  "已經建好的，或者已經拿瞭預售證的項目，就沒辦法改動瞭，所以這部分現在還是以大戶型為主。但去年開始，在新推的項目中，我們已經把比較迎合市場的中小戶型推向瞭市場，這部分的去化率是可以的。如果舊的樓盤，中小戶型的房源就不會特別多，如果是新推的部分，我們希望這類產品占到一半左右的比重。"

  據瞭解，今年，綠城去年在義烏購入的項目，以及他們與九龍倉合作的大連(樓盤)項目將會推盤，而戶型方面比較迎合市場。

  綠城的700億

  不過，投資者對此似乎並不買賬。

  花旗就表示，盡管綠城中國已改變產品組合，傾向推出平價小單位以加快資金周轉，但成效尚需時日。

  另有專業人士指出，綠城與融創合作的項目，在戶型、產品組合方面的確有所改變，比如上海(樓盤)的綠城·禦園，與他們傳統的項目有所區別，更強調瞭從銷售角度設計的產品戶型。不過，綠城至少有7成的產品還是在140平方米以上，而且這部分產品已經定型，很難調整，若在這些豪宅項目之中，安排太多剛需產品，也不利於公司品牌的維護。

  "倒過來講，他們雖然在產品組合上有改變，但可能也就隻有5-10個百分點，不太可能有大規模的改變。因為畢竟去年他們沒有大規模的拿地。"

  該人士續稱，房屋二胎 民間房屋二胎利息怎麼貸款比較會過件納儲滯後或會拖累其今年業績。

  "綠城中國要達到700億的銷售額，也不會是一帆風順的，畢竟他們去年沒有拿多少地。若以700億為目標，同比增長的13%還是建立在現有貨量的基礎上。"

  據瞭解，截止目前，綠城中國仍擁有2000億-3000億的可售貨值，今年其可售貨值應該在1400億上下(1400億-1500億之間)。

  "從綠城的增長態勢來看，該公司也不是刻意去追求規模增長。所以，今年他們的銷售也就差不多這個水平，很難超出很多。一個不能忽略的問題是，如果今年信貸按揭收緊，長三角地區市場沒有預期的那麼好，綠城中國的銷售也有可能沒有增長。"

  上述人士補充表示，由於該公司基本都是現有的土地儲備供應的貨量，相對來說比較成熟。銷售節奏不像新貨，能夠大量推出，馬上就能看得到增長。

  花旗亦指出，經過過去數年迅速擴張後，綠城中國將更多註意力放在優化內部營運，而非追求規模增長，未來幾年或步入整固如何查2胎房子期，土地儲備增長或放緩。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-11/07392602382.shtml

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